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不動産の売買は誰に頼むと得なの? 不動産仲介業者がベストとは限らない!?

2019年8月29日

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不動産屋さん選びって重要

だって、選ぶ基準がお金じゃないですもん。

どゆこと?と思われるかも知れません。

不動産屋さんの仲介手数料って、その上限額が法律で決まってるんですよ。

もちろん、値引くのは企業努力ですが、新聞の広告とか見てても、「価格ならお任せください!他店と徹底対抗!」とか書いていませんよね。

それはおそらく、どの不動産屋さんも仲介手数料の上限を得ることを想定してお仕事をされているからです。

不動産屋さん、つまり宅地建物取引業の仲介手数料は売買価格の3%+6万円と法律で決まっています。

1000万円の土地なら、仲介手数料は上限が36万円ということになります。

しかし待ってください。不動産もそうですが、物の売り買いには当然ながら、売主がいて買主がいますよね。

では、その36万円は、どっちが払うんですか?

売主さんでしょうか?買主さんでしょうか?

正解は、どっちも36万円を払うのです。

だって、仲介をしてもらったのは、売主であり買主でしょ。

そのために、仲介業者(不動産屋さん)は売主と買主の双方が同じだった場合は、その仲介業者は72万円(双方から36万円ずつ)が受け取れることになります。

業界用語で、これを「両手」と言います。

双方から受け取るからでしょうね。

シチュエーションとしては、土地を売りたいと言う人から依頼を受けた仲介業者が、自ら買主を探した場合などは、このケースになります。

一方、土地を売りたいと希望していたところ、見つかった買い手には、違う仲介業者さんがいた場合は、それぞれの仲介業者が介在することになります。

そして売買が成立した場合は、依頼した各自の仲介業者に対してのみ、仲介手数料の36万円を支払うことになります。

これを業界用語で、「片手」と言います。

きっと、こっちのケースの方が多いんでしょうね。

それで私が言いたいのは、結局のところ、両手であっても片手であっても、「自分が支払う仲介手数料は36万円で違いはない」、ということなのです。

提言です

それなら、金額に差が出ないのなら、何で差を付けるのか、どのようなサービスを受ければ、自分が得したと言えるのか、そこが不動産屋さんを選ぶ上で重要だということです。

例えば、自分の名義で1000万円の土地を持っていたとします。

その土地について、常々、「売って欲しい」と言ってくる不動産屋さん(「A不動産」とします)がいました。

この場合って、きっと買い手がすでに見つかっている可能性がありますよね。

つまり、手っ取り早く売却できる可能性があるということです。

しかし待ってください。

本当に、そのA不動産に売却を任せても大丈夫ですか?

あなたが損する可能性は潜んでいませんか?

不動産業者の見極めが重要

A不動産の側には、すでに買い手がいるんですよね。

A不動産にとって、お客さんは誰ですか?

あなた(売主)ですか?違いますよね。

A不動産にとって、お客さんは買い手(買主)なのであって、あなたは交渉相手なのです。

あなたは交渉をされて値段や条件を決定して行きます。

そして、交渉された人に、仲介手数料の36万円を払うことになるのです。

もちろん、売買契約書も交渉してきた仲介業者が作成します。

一見、素人では分からないような特約条項で、相手方(買い手側)に有利な内容、つまりあなたに不利な内容の契約になっているかもしれません。

もちろん、宅建業にも倫理規定がありますから公平性は保たれるとは思いますが、その仲介業者はどちら側に立っているのか、これは仕方のない事実だと思います。

なんだかちょっと納得できないような、面白くないですよね。

どうせなら、気持ちの面であったとしても、より条件がこちらにとって良くなるよう、交渉をしてくれる人にお金を払いたくないですか?

しかも、本来であれば売主が有利であるはずなので、こちら側で売買契約書を作成すべきではないですか?

だったら、こっちも仲介業者(あなたが信頼できる不動産屋さん)を立てればいいのです。

こちら側の仲介業者にとって、お客様であるのは間違いなく、あなたです。

あなたの利益となるよう、相手方(買主側)の仲介業者と交渉するなど、一所懸命努力をするはずです。

その動きに満足できなければ、違う仲介業者を探せばいいのです。

もちろん、専任(専属)媒介契約を締結していると、一定期間はそれができないので、注意してください。

そして、仲介業者の間で交渉をしてもらい、折り合った条件で契約をすれば、納得もできるし、得する可能性が高まるんじゃないでしょうか。

この場合でも、仲介業者に支払うのは変わらず36万円です。

同じようなケースで考えてみましょう。

例えば、あなたが家を買いたくて、希望する住所の近くを歩いていた時に、「売却中古物件 1000万円」の立看板があったとします。

あなたは、その立看板に書いてある不動産会社に連絡しますか?

連絡すれば、「両手」が成立しますので、その仲介業者は当然喜びます。

あなたから36万円、売主から36万円が入るのですから。

でも、あなたにとって、この選択が有利に働くかは、怪しいですよ。

だって仲介業者にとって、この場合のお客様は誰ですか?

もちろんあなたですが、現在の中古物件の所有者もお客様ですよね。

だったら、自分(あなた)が信頼する不動産屋さんに仲介を依頼して相手方と交渉してもらう方が、関係性(売買の構図)としてスッキリしますよね。

あなた側の仲介業者は、わざわざ指名してくれたので、そりゃ頑張りますよ、きっと。

いい結果も期待できるかもしれません。

そしてあなたが支払う仲介手数料は、もちろん36万円です。

不動産って、一生のうち何度もない、しかも高額になりますよね。

仲介手数料が3%+6万円といっても、売買価格に対しての割合なので、例えば1億円の不動産なら支払う仲介手数料は300万円ですよ。

しかも仲介の場合は個人間(当事者)売買なので、仕入れ(原価)という発想もありません。

経費を除けば、それがそのまま利益になります。

もちろん、買い手を探すために広告を出したり、経費は嵩むとは思います。

「隣の芝生は青い」ですね。いいなあ。

弁護士さんも成功報酬はパーセンテージだったりしますから、似たような体系かもしれませんが、私たち行政書士は、パーセンテージで報酬をもらうことは倫理上有り得ません。

もし、成功報酬やパーセンテージで請求する行政書士や司法書士がいれば、問題ありなので注意してくださいね。

話を戻しますが、不動産で失敗したくないですよね。

しかも、どうせ同じお金を払うのなら、頑張ってくれる人がいいに決まってますよ。

自分が納得して、気持ちよくお金が払える相手にお願いすること。

そして、ちゃんと結果を出してくれること。

それが一番の値打ちだと思います。

不動産についても、一度ご相談ください。

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