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譲渡担保との記載が登記簿にあれば要注意!不動産の購入前に気を付けること

2019年8月31日

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譲渡担保について

さて今日も不動産の話で、昨日のブログで例としていた登記簿の「譲渡担保」について、です。

不動産の登記簿の登記原因の欄に、「譲渡担保」と記載のある物件は、購入される際には要注意ですよ、とお伝えしました。

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そもそも、譲渡担保とは何ぞやについて、ご説明します。

簡単に言えば、「不動産(例えば土地)を担保にしてお金を借りますよ」です。

じゃあ、普通の抵当権でいいじゃん、と思われますよね。

普通の抵当権でしたら、お金を借りると同時に抵当権設定をします。

もちろん、その事実は登記簿に記載されます。

住宅ローンで家を建てるときに、抵当権者が金融機関になっている、アレです。

抵当権と譲渡担保の違い

譲渡担保は契約の一種で、金銭を借りるときに担保として不動産を差し出すのは同じです。

しかし、この契約の特殊なところは、「借りたお金を返さないときは、担保の不動産をもって、その返済に充てる」というものです。

だから、お金を借りたときは、登記簿に何ら記載がされないのです。

ここが、抵当権での金銭消費貸借と違うところですよね。

しかも、何も問題なく、譲渡担保にて契約した金銭が返金されると、その契約は終了して、もちろん登記簿に変更が生じることもありません。

人によっては、登記簿に抵当権が設定されることが信用上よくないと思われる場合もありますから、そんなときは譲渡担保にしてよかった!ということでしょう。

ただし、譲渡担保でお金を借りておきながら返せないときが問題です。

お金を貸した人(債権者)は、約束通り、譲渡担保契約を根拠に、登記簿上にて所有権移転登記をすることができます。

名義がお金を借りた人のままでは、不動産の売却ができないからです。

この移転登記を行うと、登記原因の欄に、「譲渡担保」と記載されるのです。

このように不動産の名義人となれば、土地を売却して債権を回収することができます。

しかし、処分で得た所得から債権額を差し引いた金額は、債務者に返済しなければなりません。

だって、貸している金額以上に貰っちゃうと、それは権利以上に利益を得ることであって、不当利得になりますから。

譲渡担保による、この精算方法を「処分清算型方法」と言います。

もう一つの方法は、債権者が債務者に対し、債権額と担保物件との差額を支払うことで、土地を処分をすることなく債権者が新たな土地の所有者となり、精算する方法です。

これを「帰属清算型方式」と言います。

これなら、債権額とは別にお金が必要(差額を債務者に支払うため)になりますが、その合計額により不動産の完全なる所有権が取得できることになります。

だって、債権額を根拠に不動産の名義を変更しても、その権利は債権額の割合しかないと考えられますから。

例で言えば、700万円貸したので、譲渡担保として1000万円の土地を差し出した。

そして債権が回収できなかったので、譲渡担保を登記原因に所有権移転登記をしたとなれば、その差額の300万円はどうなりますか?

当然、債務者に返さないといけませんよね。

もし返さないのであれば、債務者が有するその土地の権利は、7/10と考えられませんか?

これが、譲渡担保が登記原因である不動産売買の怖いところです。

もしあなたがこの物件を購入するとして、現在の所有者が譲渡担保を登記原因に取得していたら、この権利は100%であるかどうか、分からないのです。

確かに、「帰属清算型方式」で完全なる所有者になっているかもしれません。

それを確認するには、当時の譲渡担保契約を見て、金銭の授受の事実を知る必要がありのです。

でも、そんなことできますか?

一般の方が、そこまでリスクを見抜くというのは、酷な気がします。

しかし、そのリスクを回避するのなら、「土地を購入したいが、登記原因が譲渡担保である。その清算が完全に終了している証拠を見せて欲しい」と言わなければなりません。

もしかすると、不完全な所有権を渡される恐れがあるからです。

懸念されるのは、不動産を購入し、所有権が移った後で、譲渡担保の債務者から、「担保物件の評価額と債務額との差額を支払え」と言って来られたときです。

過去の判例では、現在の所有者(つまり登記原因が譲渡担保である所有者から所有権が移転した現在の所有者)の権利が認められるという経緯はありますが、いらぬ争いに巻き込まれますし、裁判まで行く可能性もあります。

売買契約の無効を主張される要因は、残り続けるのです。

いずれにしても、わけあり物件であることは、間違いありません。

今回は分かりやすくご説明したのですが、これに留まらず譲渡担保が複雑な理由は、民法上認められた担保物件ではないからです。

あくまで実務上で運用されてきたもので、判例でも認められてはいますが、確立されたものでもありません。

譲渡担保物件の処分方法およびトラブルの解決においての対応は、ケースバイケースによるところが多いようです。

共有だった場合

もう複雑すぎて、どうにもなりません。

でも、不動産は唯一無二ですから、諦めきれないこともありますよね。

このように、不動産は権利関係が複雑に絡み、そこにお金が絡み、人の情が入ってくると、もう収拾がつかなくなることも。

しかも見えにくい。

不動産は高い買い物ですから、慎重に行きたいものですね。

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