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その土地は道路を含むの?含まないの?登記簿と実際の宅地面積にズレがある場合も!?

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宅地の実際の面積が、登記簿に記載された面積とイコールではないかもしれない!?

 

一般的に家が建っている土地の場合、普通はイコールであるはずです。

でも希に、家の建っている敷地の面積が、登記簿の土地の面積と違っている(ズレている)場合があるのです。

しかも、結構な面積(広さ)で、です。

 

え?どういうこと?そんなことあるの?と思われるかもしれません。

この場合に困るのは、登記簿の面積が宅地(敷地内)の面積だと信じて家を売ろうとした場合などです。

思ったほど高く売値が設定できなかったりしますので。

 

何で?と言えば、例えば登記簿上の宅地の面積に、「公衆用道路」の部分が含まれていたりする場合です。

 

具体的に見て行きましょう。

登記簿では、土地が宅地として100㎡と記載してあったとします。

当然ながら、この面積(数値)は、正しいはずです。

なにしろ土地家屋調査士さんが、適正に測量などして登記されているのですから。

でも、実際に不動産会社に売価を査定してもらったところ、土地のうち20㎡は公衆用道路の部分が含まれていることが分かったとします。

これが有り得る話なんです。

すると、実質的に宅地として評価される(値段がつく)のは、80㎡の部分のみとなります。

公衆用道路は、基本的に評価されませんから。

値段がつかないのは、文字通り公衆の用に使われる土地なので、勝手に用途を変更したりできないからです。

どちらかというと、資産というよりも、「負担」の要素があると言えますね。

だって、災害の発生や経年劣化による地面の凹凸の修繕など、公衆の通行のために、基本的には自費で負担せざるを得ないからです。

 

登記簿に記載のない公衆用道路の負担を見分けるには、どうすればいいの?

 

それは、市区町村の「固定資産課税台帳」を閲覧するのが、一つの方法となります。

いわゆる「名寄せ」を行います。

名寄せとは、所有者の名義で台帳に記載されている物件の、全てを閲覧する内容の請求をすることを言います。

これにより、市区町村で「公衆用道路」として宅地と区別して評価されていれば、物件について、その状況(現況)を知ることができます。

また、「固定資産評価証明書」でも通常は記載されるので、分かります。

仮に分筆されている場合には、請求の方法によっては記載されませんから、このあたりは請求のテクニックでもあります。

 

本来なら、登記簿上も所有者の責任で、ちゃんと用途(名目)通りの登録とすべきですよね。

多くの場合は、造成する際に、その土地において宅地と公衆用道路に分筆し、それぞれの地目で登記されます。

ただ、特に昔なら道路として分筆せずに、そのまま登記していることもあったのでしょう。

穿った見方をすれば、登記簿上(数字上の見た目)は、広い面積になりますし。

このような物件は登記と現況が異なっているので紛らわしく、気がつかない(知らない)のは仕方ないのかもしれませんが、もし売却をする時に気が付いたなら、予定が狂うかもしれませんね。

例えば「1㎡あたり10万円、登記簿では100㎡だから1000万円だ!」と喜んでいたら、実際は20㎡は公衆用道路であったために、結局800万円でしか値がつかなかった、とか有り得ますよ。

 

親から相続した家に住んでいる場合など、意外と知らない何かの事情が潜んでいるかも。

現状を正しく知っておくために一度、調べてみられてはいかがですか?