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【不動産売買】登記簿に記載されている事項が全て 真実は違っても主張できない!?

2019年8月29日

全部事項証明書

土地・建物の登記の全部事項証明書って、見たことありますか?

いわゆる登記簿謄本のことですが、今日は「登記簿」としておきます。

この呼び名の方が分かりやすいでしょ。馴染みも深いと思います。

土地または建物について、その持ち主(所有者)が変更になったときには、この登記簿において記載される名義の変更(所有権の移転)を行います。

所有者が変わる原因は様々で、例えば売買、贈与、相続などが主なものですが、その他様々にあります。

そして、この「原因」、つまり、名義を変更した目的は、次の図のように表示されます。

これは必ず表示されるものです。

なにしろ、この登記簿は、広く一般市民に公開し、誰でも閲覧できることを目的に作られているからです。

誰が、いつ、何のために所有権を変更したのか、一目瞭然です。

登記簿が示すもの

この登記簿は、原則的に書かれている内容が全てです。

なので、「違うんです。本当の所有者は私なんです。」と言っても、ダメ。

法務局からは、「じゃあ、証明書類を揃えて名義変更してください。税金(登録免許税)もかかりますけど。」と言われてしまいます。

これって、怖いことなんです。

例えば土地を購入したとして、お金はAさんが貯金から出したとします。

でも名義がBさんの名前で登記されていれば(登記簿に記載されていれば)、所有権はBさんとなります。

だから、この場合では、AさんとBさんにそれぞれお子さんがいたとしても、Aさんの子にはこの土地の相続権はありません。

土地はBさんの名義=所有者はBさんだと判断されるからです。

内縁の場合

よくあるのが、内縁の場合のトラブルです。

内縁の妻のAさんがお金持ちで家は全額、Aさんが出資して買ったとします。

Aさんは昔気質の方で、「家は男の名義とするものだ」という発想を持ってらしたとします。

しかも、近いうちに二人は入籍する予定だから結果は同じことと考えたAさんは、お金を全額出しながら、家の名義は事実上の旦那さんであるBさんにしたとします。

そして念願の家に住み始めて間もなく、Bさんが死亡したら、あら大変。

Bさんの相続人が突然やってきて、「家はBのものだから、今は相続人である私たちのもの。よってAは出ていけ!」と言われてしまうのです。

Aさんは法律上はBさんの妻ではありませんから、相続権もありません。

登記簿上はBさん名義なので、所有権を主張することもできません。

お金を出しておきながら、家は追い出されるなんて、たまりませんよね。

名義は真正な所有者にしておきましょう。

安易に出資者と名義人を異にしてしまうと、税金の面でも、余計な贈与税が課せられる場合もありますよ。

ところで、登記の「原因」の話です。

登記簿のここの欄に見慣れない事実が書かれていたら、要注意

例えば「譲渡担保」。

文字通り、「譲渡するのを担保します」という表示です。

詳しくはまたの機会にしますが、もし登記簿にこの表示がされた物件を購入される場合は、よほどの注意と覚悟が必要です。

不動産を買ったとしても完全なる所有者(つまり100%の所有権)となれない可能性もありますし、後になって裁判を起こされて、そもそも売買が無効だったなんて否定される危険性もあります。

私は仕事柄、登記簿はしょっちゅう見ます。

担保(抵当権)などの権利関係を確認するのは当たり前ですが、あわせて必ず、「登記原因」に問題ないかを確認します。

ここに問題があれば、所有権を移転することはできても、後々トラブルに巻き込まれないとも限りません。

ちなみに、抵当権を設定している場合、その設定者の情報は記載されますが、当然ながら貸付条件や連帯保証人の有無などは、登記簿からは分かりません。

でも、登記簿を見れば、潜む危険が分かる場合があります。

もしかすると、思いがけない事実が記載されている、かも!?

不動産屋任せで自分では何の確認もしないまま物件の購入を進めた場合、不動産会社から登記簿が提示されるのは、契約時の重要事項説明の時です。

「その時に、実は・・・」と言われて、即時に冷静な判断ができますか?

何のことだか理解できないままに、その場で契約を白紙にできますか??

流れに抗えず、ハンコ押しちゃいそうな気がしませんか???

いざ不動産を買う契約をした後では、もう遅い。

結論

登記簿を見て判断できなければ、早めに専門家に確認をお願いしましょう!

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