優良な中古物件を探すポイントとは！？公的制度の築年数は？住宅の値段や価値が下がる目安は？
新築もいいけど中古を検討する価値あり！
中古物件も住宅選びの選択肢とすべきというのが、前回の私のブログのテーマでした。
では今回は、具体的にどんな中古物件を探すべきか、見て行きましょう！
中古物件は、千差万別、星の数ほどありますから。
どこにポイントを置くのかが、重要となります。
住宅は10年を超えると値段が下がる！？
これは一概に言えませんが、人の心理として、家の新しさ、古さに関しては、10年が一つの壁のように思います。
築年数が１ケタは新しく、２ケタとなると築年数に古さを感じるのでしょうかねえ。
実際に、私も住宅事情を調べましたが、その傾向はあるように思います。
逆に言えば、築８・９年を購入するのなら、築１０年過ぎを探せば、個人的な見解ではありますが、ぐっとお得になるようです。
公的制度を利用できる物件を探しましょう！
これって重要ですよね。
税制で優遇を受けられるのは、住宅を購入する大きなメリットと言えますから。
住宅の購入により大きなローンを抱えるのですから、できるなら極力、支出は賢く抑えたいものです。
新築の住宅はもちろん、一定の条件を満たしたなら、中古住宅も適用を受けることができます。
主な公的制度は、次の２つです（平成３０年９月現在）。
①住宅ローン減税制度（所得税）
②住宅取得等資金の非課税制度（贈与税）
住宅の購入で公的な制度を利用するためには、その主な条件の一つに、中古住宅の場合、築年数に限界（上限）が定められています。
それは、「建築されてから２０年未満であること（一般の木造住宅の場合）」です。
もちろん、その他の条件もクリアできないと、制度を活用することはできません。
ちなみに①の場合、築20年以上の木造住宅でも制度は利用できますが、そのための条件としては、建築士による診断を受けて、耐震基準適合証明書を発行してもらうなどの必要があります。
よって、この場合、制度の利用による節税効果よりも、耐震工事費が嵩む可能性が高くなることもあるでしょうね。
できれば、築２０年未満の物件を選びたいですね。
では簡単に、その公的制度について説明します。
①は、制度の対象となる住宅を購入すると、住宅ローンの残債（残高）の1％が10年間にわたり所得税から控除される制度です。
②は、子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、一定までの金額を贈与しても贈与税を課しませんよという特例です。
なお、売買契約した日で贈与税が課されない一定の金額（非課税枠）が決定するので、ご注意ください。
〇一般住宅の場合の非課税枠（個人間売買で中古住宅を取得された方）
- ２０１８年度に契約した場合・・・７００万円まで
- ２０１９年度に契約した場合・・・７００万円まで
- ２０２０年度に契約した場合・・・５００万円まで
- ２０２１年４月～２０１２年１２月の場合・・・３００万円まで
あれ？何かおかしいな？不公平だなと思われませんか？
２０１９年の１０月に、消費税が１０％に引き上げられますよね（予定では）。
そして政府はこれまでも、消費税率の引き上げの際には、住宅の買い控えが起きないように、手厚い制度を設け、住宅需要が落ち込まない政策を行ってきました。
でも、上記の表を見れば、そんな配慮は無しに、どんどん非課税枠が減らされるばかりです。
でも、ここにこそ、中古住宅はお得だと考えることができるポイントが隠されています。
中古住宅を購入しても非課税（正しくは不課税）であることが多い！
実は、中古物件のほとんどは「個人間売買」であることに、その理由があります。
個人間売買とは、売主も個人、買主も個人である状態です。
つまり、業者と取引をしないということです。
え？住宅って、不動産会社で探すよね？と思われますよね。
中古住宅の場合、不動産会社は仲介をするだけです。
仲介とは、文字通り、売主・買主の仲に介在することですよね。
不動産会社は、物件を販売するのではなく、仲介して手数料を報酬とする立場です。
このあたりは、賃貸物件と同じですね。
個人対個人の売買の場合、消費税は発生しません。
一方、新築の場合、建てるのは建設会社ですから、つまり売主は業者になります。
業者から購入する場合には、消費税がかかります。
スーパーなどで物品を購入するのと、同じことです。
平成１９年９月末日までは８％、それ以後は１０％の消費税がかかります（予定）。
ちなみに、消費税がかかるのは、建物だけです。
土地は消費するものではないという考え方から、土地には消費税がかかりません。
これは新築も中古も同じです。
新築なら仮に１５００万円の建物であるなら、平成１９年９月までの８％なら、消費税として１２０万円がかかる計算になりますよね。
これが中古物件なら、不課税なのです。
中古とはいえ建物って高額ですから、消費税がかからないって、大きいですよね。
その理由は、個人間売買だから、です。
でも、中には、不動産会社が所有する中古物件もあります。
この場合は、消費税がかかるので、ご注意ください。
ぜひ、建物の登記簿を見て、所有者を確認しましょう！
では、なんで中古物件には個人間売買が多いのか、その理由は、「業者（不動産会社）は、物件を自己所有したくないから」です。
そりゃそうですよね。
中古であれ、住宅１戸につき土地代を含めると何千万円もする商品を、逐一自己所有にすれば、まとまった購入資金も必要だし、名義変更のため登記手数料はかかるし、固定資産税も負担する必要があるなど、経費がかかりすぎます。
それならば不動産業者は、仲介手数料（売買代金の３％＋６万円）に徹するのが、商売上は有利になることが多いです。
バブル期なら、物件を自己所有して転売すれば、仲介手数料の上限以上の利益になったでしょうけど、今はそんな時代ではありませんから。
もちろん、新築の建物が、消費税の面で不利だと言っているのではありません。
おそらく政府は、１０％の増税にあわせて、不動産取得のための特例を設けて、８％から１０％に移行する前後において、大きく損得が生じないような制度を設けるのではないかと予測されます（あくまで過去の経緯からの可能性ですが）。
でも、どうですか？
中古物件って、いろいろお得なこともありませんか？
そして中古なら、どんな物件が狙い目なのか、見えてきましたよね。
私のオススメのポイント（一般の居住用木造戸建ての中古物件の場合）
- 駅および学校から徒歩１０分圏内
- 家の築年数は１０年以上、１９年未満
- 家の新しさよりも、土地の広さ
- 建ぺい率が低い地域の２階建て
- 延床面積が５０㎡以上（できれば７０㎡以上）
- 住居専用地域
- 私道負担（公衆用道路）がない
- セットバックがない
- 前道４ｍ以上
- 売主は個人
その他、家を購入する上で注意すべき主な点（新築・中古で共通）
- 土地も建物も所有権である
- 境界が確定している
- 再建築可能である
- 都市計画にかかっていない
ちなみに、上記の①も②も、制度を利用するには、確定申告をしなければなりません。
これはご自身で意識して覚えておかなければ、新築の場合は不動産会社が関与してくれるかもしれませんが、中古物件の場合は自分で確定申告をする、もしくは、勤め先に申し出る必要があります。
物件を購入した翌年の確定申告で適用を受ける必要があります。
それを怠って（忘れて）しまったならば、
①なら所得税の税額控除を受けることができません。
②なら、一気に贈与税が課せられます。
ご注意くださいね。
築２０年以内なら、他にも優遇制度がある
実はまだ、私が築２０年以内の住宅をオススメする理由が他にもあります。
③登録免許税が軽減される（建物部分のみ）
④不動産取得税が軽減される（建物部分に適用。土地は住宅用地であれば軽減対象）
これが適用されれば、どちらも物件の購入時に有利となります。
以上の①②③④の制度の条件の一つが、ことごとく「築２０年以内」ということが、日本の住宅に対する考え方、そのものですよね。
建築から２０年経てば、もう価値を見出さないというのは、勿体ないように思います。
建築基準法が改正され、新耐震基準がとなったのは昭和５６年６月ですから、確かにそれ以前の建物は、安全性が高いとは言えません。
しかし、その後に建築された建物であれば、耐震化工事などは必要かもしれませんが、十分に住めると思います。
正直なところ、急速に人口減少が進む現代において、分譲住宅がどんどん建つ世の中って違和感があって、なんだか怖いなって思うのです。
ゴーストタウンの中に、一人で住むのって、嫌でしょ？
空き家は減らしていくべきですよ。
中古物件に住むための環境作りや風潮を変えて行かないと、管理されずに放置される危険な空き家が増え続けますよ。
まだ十分に住める（利用できる）資源なのに、もったいないですし。
もっと海外のように、中古物件に価値が見出される社会になってほしいですね。
付加価値さえ出る人気市場になっても、おかしくはないと思いますよ。
最後に
慎重に、でも時には思い切りも必要なのが、物件選びの難しさです。
だって、中古物件って、唯一無二なんですから。
欲しいと思うような良い物件って、他の人にとっても、魅力的なんです。
悩んでたら、その間に「商談中」となってしまい、二度とその物件は買えないことも、よくあります。
中古物件選びには、周到な準備と決断力が必要ですよ。
住宅の購入は、一生に一度あるかないかの、大きな買い物です。
どうせなら、楽しみを持って、夢を持って選びたいものですね。
そして、「失敗した」と思いながら住み続けることがないよう、専門家や家族と相談しながら、周到に進めたいですね。
なお、上記の記述は、平成３０年９月現在の情報です。
また、制度の利用には、築年数以外にも多くの要件がありますので、あくまでご参考にしてください。
購入時点における現状を調べてからの検討をお願いします。
また、税に関する専門は税理士さんですから、個別具体的なご相談は税理士さんまでお願いします。