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貸家の立ち退き請求|無料だったんだから今すぐ出ていけ!の理屈は通用するの!?

2019年5月16日

家賃が無料なら「使用貸借」

他人の物を使用する場合には、「使用貸借」と「賃貸借」があります。

使用貸借とは、無償で使用及び収益をした後に返却する契約のことです。

一方で、家賃が発生している契約は「賃貸借」になります。

家賃が全くの無償なら追い出しの対象となるのか?

借家や賃貸マンション・アパートに住む時の話です。

家主が昔からの知り合いや親戚などの場合は、家賃を払わずに住み続けるケースがあります。

もちろん、当事者同士(貸主・借主)が合意して、家賃は払わないと決めたなら、その約束(契約)は有効です。

この場合は、賃貸借契約ではなく、「使用貸借」契約が成立していることになります。

重要なのは「実体」がどうかということ

たとえ契約書の名前を「賃貸借契約」としても、家賃が払われていないのなら、実体は使用貸借契約なので、賃貸借契約に関する法令は適用されません。

賃貸借契約には、借地借家法が適用されます。

この法律は、貸主(大家さん)からの一方的な立ち退き請求なども廃除できるなど、借主の権利が強く保護されています。

しかし、あくまで義務である家賃を払うことが履行されていることが要件です。

家賃も払わないのに、その借主を保護するようなことはありません。

賃貸借契約をしたとしても、家賃が支払われていなければ実体は使用貸借なのですから、法による保護は適用されないことになります。

書面にしておいたとしても、実体を争った場合、賃貸借が否認される可能性があります。

このように権利と義務の関係にあるからこそ、本来は弱い立場である借主が保護されるので、家賃を払う義務から免れている「使用貸借」による借主(住人)には、借地借家法の適用がないのです。

家賃の代わりに固定資産税に相当する額を借主が負担している場合は、どうなるの?

この場合も、原則は家賃を払っているとはみなされないと言われています。

家賃とは、通常は1か月単位で支払われるもので、立地や建築年数などから比較考量される妥当な金額であるはずです。

固定資産税では、その金額には至りません。

至っていないからこそ、「固定資産税を払ってくれたら、それでいい」という条件提示がなされているはずです。

家賃相場相当額を毎月支払うのが賃貸借契約

もしこれを下回る金額なら「使用貸借」とみなされ、万が一の場合、立ち退きを迫られたとしたら退居せざるを得ない状況が来るかもしれないということです。

万が一の場合とは、例えば貸主(大家さん)が亡くなり相続が発生した場合や、不動産の売買によりオーナーチェンジがあった場合などです。

貸主(大家さん)と期限を定めた使用貸借契約を、しかも書面で残していた場合は、相続や売買によりオーナーがチェンジしたとしても、期限までは立ち退きを拒めるでしょう。

しかしながら、書面がなく、書面があったとしても期限を定めていない使用貸借契約では、居住する権利を主張しても保護されません。

その理由は、家賃を払っていないことで、居住権を主張するだけの義務を果たしていないからです。

使用貸借契約の終了の事由とは?オーナーチェンジは?

使用貸借契約の終了の事由は次の通りです(ただし、令和2年4月1日からは改正民法の条項が適用になります)。

  1. 設定された期限を迎えた
  2. 目的の使用及び収益を修了した
  3. 目的の達成のために足りる相当の期間が経過した
  4. 借主の死亡

つまり、オーナーチェンジは要件に当たりません。

しかし、家族や親族でない間柄で、家賃を払っていないということは、貸主と借主に特別の事情がある関係と言えるのではないでしょうか。

自分の所有物を他人に貸す場合、しかも不動産という高額な資産であれば、通常は無償で貸したりしません。

そこには貸主と借主による固有の、個人間の情や配慮があるはずです。

ということは、貸主の死亡により、貸借の目的であった当事者間の人的関係が終了したことにより、上記1、2及び3のいずれかによる使用貸借契約の終了事由に該当する余地が生れます。

また、明白な契約書が存在せず、しかも家賃を支払っていないなかで今後も住み続けるのなら、相続や譲渡などで所有者が変更になったことにつき、その新所有者との間で、新たな合意が必要になるでしょう。

前所有者との口約束での合意事項は、証明できませんから。

家賃さえ払っていたら、どうなるの?

実体からも賃貸借の成立が推測できますから、借地借家法の適用により、借主の居住権は保護されると考えられます。でも、その実体があるのなら、やはり契約書を交わしておきたいですね。

まとめ

相場相当額の家賃を毎月支払っていたなら、賃貸借契約が成立している外形があります。一方、もし家賃が免除もしくは固定資産税相当額程度の負担なら、使用貸借と考えられますから、借地借家法の適用はありません。借主の立場から、貸家を追い出されたくなら、毎月に相場相当額の家賃を支払って、その旨を記載して期限も定めた契約書を作成して保管しておくことが大切です。

何の契約もなしに無償で住んでいると、いつか突然に追い出し対象になるかも。

ご注意を!

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Posted by synce-office