民法改正と売買｜何が変わるの？契約書の見直しのポイントとは？
改正民法（債権法）の施行は令和2年4月1日
民法の改正にともない、そのうち令和2年4月1日に施行される債権分野について、契約のありかたが変更となります。契約書においても契約日が令和2年4月1日以降であれば、改正民法に適応させるため、文言の見直しが必要になってきます。債権法の分野では不動産であれば、売買、賃貸借、使用貸借などの契約が該当します。
「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ
「瑕疵」とは一般的に、本来備わっているはずの機能、品質、性能、状態が損なわれていることを差します。つまり対象物にキズや欠陥がある状態です。
これまでは、”隠れた瑕疵”について売主の責任（瑕疵担保責任）を定めていましたが、改正民法では「契約不適合責任」になります。しかも、その不適合なものが隠れていなくても、つまり、売主が知っていた場合であっても、その責任について売主が負うことになります。これにより、下記の項目について、改正民法では対象物に対して買主は売主に請求することができます。
- 追完（履行）請求
- 損害賠償請求
- 代金減額請求
- 契約解除
「追完」とは、目的物に契約不適合に該当するような不備があった場合には、補修や修復をするための行為のことです。これまでの民法では買主に契約の解除もしくは損害賠償請求をするのかのどちらかでした。しかし改正民法では、追完請求により、売主に修復の請求ができるようになります。さらに売主が修復に応じなければ、代金の減額請求ができることになったのも、買主の保護に繋がっています。
売主の責任期間が延長に
改正民法では、対象物の売買において契約上不適合なことを売主が知っていた、しかも売主に重大な過失があった場合においては、売主の責任期間が延長されます。
通常なら個人間売買なら買主が知ったときから１年ですが、売主による重大な過失があれば５年となります。
契約不適合責任は任意規定
契約不適合責任は任意規定です。よって、売主と買主による合意が得られれば、契約書の特約条項において、契約不適合責任を免除することも可能です。ただし、「事業者と消費者間による売買」や「宅建業者が仲介する売買」については、契約不適合責任を免責することはできません。
その他の主な変更点
- 手付による解除の期限が「相手方が契約の履行に着手したとき」に変更
- 危険負担の明確化（契約当事者の責めに帰さない事由の場合、契約の解除が可能に）
まとめ
売買契約については、大筋では変わりませんが、民法改正により明確化し、買主に有利となる内容となっているように思います。
最も大きな変更点は、「瑕疵担保責任」をあらため、「契約不適合責任」になったことです。これにつき、これまでの契約書（ひな形）において、そのまま文言を差し替えて問題ないという意見もあるようです。しかし、「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」では、そもそも意味合いが違うものでもありますし、改正民法において契約不適合というならば、どんな契約状態にあるのかを定義しなければその対象と範囲が定まらないことでもあります。
よって、契約書それぞれにおいて、個別にその内容や文言の検討、見直しを細かくされるべきと思います。