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民法改正と使用貸借|何が変わるの?新旧の法律の条文を比較して違いを検証します!

2020年3月9日

使用貸借に係る民法改正は2020年(令和2年)4月1日に施行

法律の条文の改正について

使用貸借について、改正民法が令和2年4月1日から施行される内容が、どのように変更されたのか、見てみましょう。

参考までに、民法の使用貸借に係る条文の違いを新旧比較表にまとめてみました(主な変更箇所のみ)。

その他、民法改正における使用貸借については、下記の項目も変更(もしくは新設)となっています。

  • 要物契約(旧)から諾成契約(新)に
  • 原状回復義務・収去義務の明文化
  • 目的物を受け取る前の解除権の新設
  • 損害賠償等における時効成立期間(猶予)の設定

このように、使用貸借としての趣旨や考え方は基本的に変わりませんが、これまでは判例や慣習に委ねられていた判断が、条文よって明確化されたと言えます。

貸主は借主に立ち退きを求めることができるのか

使用貸借の場合、「使用(収益)の目的」と「期間」を定めているか否かによります。

使用貸借では期間が満了もしくは定めておらず、なおかつ使用(収益)の目的が達成されていれば契約は終了することになります。

例を挙げて考えてみましょう。

一戸建ての家を無料で貸していた。しかし契約書がなく、 「使用(収益)の目的」と「期間」も定めていなかったとします。この場合、貸主は立退きを求めることはできるでしょうか?

この場合、難しいと考えられませんか?なにしろ一戸建てですから「住むことが目的」 だったと言えますよね。借主である本人が住む意志を持つ限り、「使用の目的」が完了することはないのです。

では、土地の場合はどうでしょうか?仮に知人に土地を貸す場合、基本的に目的は聞きますよね。例えば「畑を耕作する」とか。この場合は、畑で作物を作らなくなれば、当然に「使用(収益)の目的を達成した」ということになって、使用貸借契約が終了することになります。

また、使用貸借の終了事由として「借主の死亡」がありますが、だったら借主の生存中に、地権者の立場からこの土地を取り戻す(退居してもらう)ことはできないのでしょうか。

しかし、ここでポイントなのは使用貸借の場合、”借主である本人”のみ権利を行使できるということです。

使用貸借の権利は一身専属権である

使用貸借は、貸主・借主の間で、特別な人的関係があるからこそ、大切な財産を”無償”で貸し借りするという特殊な現象が生じているのです。だからこそ、使用貸借の権利には相続が認められないとされており、譲渡や売買をするような権利でもありません。

使用貸借は、借主の死亡によって契約は終了します。それ以外の事由にて、例えば借主の生存中にその親族が代わって使用していたとしても、借主本人でなければこの権利を主張できるものではないのです。だって、借主である当事者による「使用の目的」はすでに満たしていませんから。よって、親族であれ現在の使用者の権利は保護に値するものではなく、貸主が借主及び使用者に退去(明け渡し)を求めることは、当然のことではないでしょうか。第三者なのに、対価である賃料を支払っていませんよね。よって借地借家法の適用もありません。以後も使用し続けるのであれば、貸主との間で、あらためて使用貸借もしくは賃貸借の契約をする必要があるでしょう。

参 考 記 事

借主は立ち退きを拒むことはできるのか

 

一方、借主の立場から考えます。借主側が「使用(収益)の目的」と「期間」が到達していないと主張することができれば、立退きに応じる法的根拠がありません。具体的には、例えば建物を借りていて、その当事者である本人が居住の意思を示すことです。

使用貸借の状況に疑義が生じれば、契約の成立時における民法に照らし合わせて、権利・義務を双方で確認すればいいのです。これは契約書がなければ確認が出来ませんから、やっぱり書面で残すのは重要ですね。

ただし、使用貸借は所有物を”無償”で貸し借りするという契約です。特に赤の他人であれば、普通は有り得ないですよね。ですから賃貸借のように借主を強く保護はされません。その使用と目的について判断がされるべきですが、ここには当然ながら貸主・借主の人的関係がどのような結びつきであったのかが重要で、これを総合的に考慮して判断がされる性質のものであると考えられます。よって、その当事者間の特殊な事情や状況が変化すれば、契約が終了する余地があるものとして、立退きを求められる可能性が出てきます。これを物的もしくは状況証拠による証明が出来るか否かが、立退きを拒むポイントになると考えられます。

賃料相当額を払っていたら、どうなるの?

使用貸借は無償(無料)で所有物を使用するのですが、相場相当額の賃料が発生していたとすれば、話は違ってきます。これは賃貸借契約に該当するので借地借家法の適用となり、借主が強く保護されます。

参 考 記 事

まとめ

使用貸借は、財産を他人に貸すという「契約」です。 無償であっても借りた側には使用する権利が生じます。これを貸主の自己都合で奪うことになれば、使用する者が安心できません。だからこそ、使用の目的と期間など、契約(合意)内容は書面で残しましょう。

口約束では、借主は居住を続ける(居座る)こと、貸主は退居(立退き)を求めることが困難になりますよ。ご注意くださいね。

なお、今回は契約における一般的な使用貸借について考察したもので、個別具体的な事例および法律解釈の適否は弁護士の先生にお尋ねくださいね。

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