価値ある中古物件を選ぶ｜新築に負けないお得な家を手に入れるための１０項目
中古物件のチェックポイント１０選
以前の私のブログにて、中古物件における私のオススメのポイントとして、次の10項目を挙げました。
●一般の居住用木造戸建ての中古物件の場合
- 駅および学校から徒歩１０分圏内
- 家の築年数は１０年以上、１９年未満
- 家の新しさよりも、土地の広さ
- 建ぺい率が低い地域の２階建て
- 延床面積が５０㎡以上（できれば７０㎡以上）
- 住居専用地域
- 私道負担（公衆用道路）がない
- セットバックがない
- 前道４ｍ以上
- 売主は個人
なお、前提は、不動産を購入しても、将来に売却する可能性があることを場合としています。
その理由は、年老いたり何か特別な事情があった場合に、もし売却できればセカンドライフの資金になるからです。
もしくは、そのまま死亡時まで住むにしても、不便を感じないような物件を取得することを目的に想定しています。
発想としましては、これから家を買うなら、しかも中古もアリなら選択肢となる、その見極めポイントを考えてみましょう！というものです。
「ふーん、そんな考えもあるかもね」という程度に、気軽な感じでお付き合いいただければ、これ幸いです。
上記の１０項目から、
１．駅および学校から徒歩１０分圏内
距離の負担を感じないというか、目的物から近いと言えるギリギリは、徒歩１０分圏内かなと思います（極めて個人的見解ですが）。
駅から近いというのは、立地として有利で価値が高いというのは、言うまでもないですよね。
学校から近いというのは、子育て世代に限ったことではなく、高齢者にとっても、重要だと思います。
ここ数年、とくに平成３０年の夏は、日本各地で災害が続きましたよね。
誰であっても、どこであっても、いつ何時、避難所にお世話になるか、分かりません。
災害による事態が切迫している、または緊急の場合もあるでしょう。
そんな時、避難所になるのは概ね学校です（学校も被災すれば別ですが）。
もし遠くて、高齢で足が不自由などの状態であれば、行きたくても無理です。
なるべく近いと有難いですよね。
２．家の築年数は１０年以上～１９年未満
これは以前ブログの通りです。
中古住宅を購入する場合、築１０年を超えると割安感が出ますし、２０年未満であれば、様々な公的制度が利用できるからです（その他の条件をクリアすることが必要）。
３．家の新しさよりも、土地の広さ
これは、また別の回のブログで少しお話しました。
家は築２０年で価値がなくなる（評価されにくくなる）とされていますが、土地は経年劣化するものでもなく、年が経つにつれ値段が下がるというものでもありません。
あくまで、評価する時点で価値が決まるものです。
それならば、住宅よりも土地に価値を見出すのも一つの価値観と言えます。
よりよい立地に、より広い土地を購入するために、中古住宅を選択することで、家よりも土地に予算をつぎ込むことができる、それも一つの方法ですよ、とお伝えしました。
都市部は土地が高いですからね。
４．建ぺい率が低い地域の２階建て
これって、意味がよく分からないですよね。
建築可能な建物の大きさは、土地の面積と建ぺい率、容積率によって、その限界が決定されます。
初めに、これについて、ご説明します。
「建ぺい率」とは、敷地面積（土地全体）に対する建築面積の割合のことです。
例えば、建ぺい率が８０％の指定地域において、１００㎡の土地に建物を建てるのなら、建築面積（１階部分の床面積にほぼ等しく、建坪とも言います）は８０㎡までの家が建てられますよ、ということ。
つまり、建ぺい率８０％であるのなら、土地の２割は更地として残し、あとの８割の敷地部分において建築可能ということです。
次に、「容積率」は何ぞやということですが、容積率とは、建物の延床面積（建物面積）について、敷地面積に対してどの割合まで許容されるかというもの。
例えば、建ぺい率が２００％の指定地域においては、１００㎡の土地に延床面積で２００㎡まで建築できますよ、ということ。
つまり、この例の場合なら、２階建てなら１階１００㎡×２フロアまで建築可能です。
３階建てなら、６６．６㎡×３フロアまで建築可能ということになります。
もちろん、各階で面積が異なっても構いません。
合算で上限を超えなければいいのです。
一概には言えませんが、建ぺい率が高い地域は、容積率も高くなる傾向にあるように思います。
なぜなら、建ぺい率と容積率ともに高く設定しなければ、有効な居住スペースが確保できにくいからです。
つまり、狭い土地に建つ家が密集する地域に多く見られがち（あくまで傾向ですが）です。
こういう地域では駐車スペースが単独で確保しにくいために、建物の１階部分にかかる、もしくは、１階部分が全て駐車場ということが多くあります。
しかも、当然ながら住居スペースも、ある程度は必要ですよね。
だから上に伸びる（３階建てになる）のです。
私がオススメしたいのは、「できれば駐車場は確保したいですよね、しかも余裕をもって」ということです。
将来において評価される（であろう）物件に住むのなら、都市部でもせめて１台分は駐車スペースを確保したいところです。
しかも建物と駐車スペースは独立しておきたいところですから、建物部分を除き、幅 3.0m × 長さ 5.5mくらいの敷地（更地）が必要になってきます。
ということは、建物部分を除き２０㎡以上あれば、まずまずの駐車スペースが確保できそうです。
それならば、やっぱり建ぺい率が低い地域の物件を選びたいものです。
８０㎡の土地で建ぺい率８０％なら、敷地面積は６４㎡以下となりますが、更地部分は１６㎡以上ということになります。
隣地との距離についても、ある程度離れていて欲しいので、その空間も考慮すると、駐車スペースとしては、ちょっと狭い計算になりますよね。
だったら、８０㎡の土地で建ぺい率６０％なら、敷地面積は４８㎡以下ですが、更地部分は３２㎡以上となりますから、駐車スペースとしては大丈夫そうです。
しかも、この土地の容積率が１２０％以上の地域であれば、２階建てで延床面積が９６㎡以上が実現しますから、３LDKが確保できそうなくらいの広さの家が建つ計算になりますね。
建ぺい率が低いということは、建物が占める土地の割合が低いということになります。
つまり土地に青空部分を確保する部分を大きくしないといけませんから、駐車場が建物の横に確保しやすい、そのスペースが必然的に備わる物件であることになりますね。
「そんなん、広い土地なら関係ないやん」とは言わないでくださいね。新築を諦めて、中古物件を探すことの意味を考えているので、土地は広くないことが前提とお考えください。
「建ぺい率が低い地域の２階建て」
これはつまり、敷地内に青空駐車場が確保できていて、しかも１フロアがそこそこ広い物件であることを指しています。
５．延床面積が５０㎡以上（できれば７０㎡以上）
これは上記の４にも関係してくるのですが、まず快適な居住空間であるなら５０㎡以上は欲しいところということも、もちろんあります。
しかし、私が５０㎡以上と言う理由は、「住宅ローン控除」を受ける要
件の一つであるからです。
そして、できれば７０㎡以上とした理由は、「フラット３５」の適用条件が、これであるためです。
「フラット３５」とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供している長期固定金利の住宅ローンのことです。
TVのCMなどで、名前は良く聞きますよね。
現在は超低金利時代ですから、銀行等の金融機関で住宅ローンを組めば、０．７％から１％ぐらいで借り入れが可能です。
でも、審査が結構厳しいんですよね。
金融機関によって条件は違うのですが、例えば正社員で勤続３年以上であるとか、自営業者なら手取り３５０万円以上の確定申告を３年以上続けるとかです。
一方、フラット３５は比較的融資が受けやすいと言われています。
ですが固定金利なので、現在でも１．３％以上の金利となります。
そこそこ間取りが良く、広い家に見えても、実際の登記簿上では延床面積が７０㎡に満たない家が、ちらほらあります。
もちろん、余裕で融資が受けられる人であればフラット３５は使われないかもしれませんが、よく分からないのに金融機関の審査に落ちまくることもあり得ます。
あかんかった理由を教えてくれませんから、やっかいです。
そんな場合には、フラット３５は有難い存在なのかもしれません。
もちろん、フラット３５も、厳正な審査がされますよ。
６．住居専用地域
他の地域でも住宅の建築は可能だとしても、住環境の点から専用地域が望ましいですね。
建物制限も厳しいですが、住む場所として人気であることは間違いないはずです。
７．私道負担（公衆用道路）がない
これも以前のブログで紹介しています。
ぜひご一読ください。
８．セットバックがない
９．前道４ｍ以上
これはセットでお考えください。
建築基準法では、家の前の道（前道）の幅が４ｍ以上なければ、その土地に家を建てることができません。
既に建っている家については、再建築時に道路幅４ｍとするために必要な部分まで、道から離れて家を立てなければなりません。
これをセットバックと言いますが、これが設定された物件を購入すれば、災害などで不可抗力的に家を失ったとしても、次に建てるときには、建ぺい率の問題もあって、今よりも小さい家になる可能性があります。
セットバックの指定があるとか、前の道が狭いとかは、注意すべき点ですね。
１０．売主は個人
これも前回のブログで詳しく説明しています。
個人間売買、つまり、売主も買主も個人である取引のことで、この場合は消費税がかかりません。
土地にはそもそも消費税がかからないので、建物についても、不課税となります。
新築の場合は売主が事業者なので、建物には消費税がかかります。
一方、中古物件の売買は個人間が多いので、この場合は消費税が不課税となります。
以上で、一通りご説明しましたが、なんだか我ながら、とても偏っているような気もします。
でもね、「中古物件もアリかも！」の観点から見ると、メリットもいっぱいあるのが、優良中古物件の魅力です。
まとめ
そりゃ、できれば新築がいいですよ。土地部の中心に、どーんと一戸建てを建てたいですよ。
でも、現実的に無理な場合もあるし、それよりもお得に家が手に入るのなら中古物件も選択肢に、ながーい目で見て判断するのが得策かと思います。
せっかくなので、新築、中古、いろいろ考えながら、物件選びを楽しんじゃいましょう！